Malumunuz üzere Denizli ilimiz, 12 Kasım 2012 gün ve 6360 sayılı kanun kapsamında büyükşehir statüsüne kavuşmuştur. Denizli Büyükşehir olarak 29 Mart 2014 tarihinde seçimlere girmiş ve yasal olarak büyükşehir statüsüne kavuşmuştur.
Makalemizin başlığını bu şekilde atmamızın sebebine gelelim. Mevcut durumda Denizli için çok fazla (şimdilik) fark etmemiş olan fakat bundan sonraki süreçte bizi de kapsayacak haksız bir uygulama hakkında sizleri bilgilendirmek istedim.
İstanbul başta olmak üzere, Ankara, İzmir ve Denizli gibi büyükşehirlerde belediyeler tarafından emlak değerleri yeniden yapılandırıldı. Söz konusu yapılandırma neticesinde eski/yeni kıyaslaması yapacak olur isek % 1.850’ler varan (abartmıyoruz, İzmir’de ne yazık ki oldu) bir artış söz konusu oldu. Denizli’ye baktığımız zaman bariz artış Ali Marım ve Hasan Gönüllü Bulvarı üzerinde olmuştur. Buradaki artış % 165 ile % 985 arasında değişmektedir.
Peki ya ne var şimdi bunda ne kadar güzel bir artış olmuş, gayrimenkullerimiz değerlenmiş diyeceksiniz. Burada ki tehlikenin ne olduğunu sizlere izah etmeye çalışalım. İsterseniz konunun daha net anlaşılması için örnekleme yoluna gidelim;
Söz konusu artış olan bulvarda kirada olan bir işyeriniz ve daireniz olduğunu var sayalım. İşyerinizin aylık kirası 400 TL, dairenizin kira bedeli ise 350 TL olsun. Söz konusu gayrimenkullerde 3 yıldır sizde, yatırım amaçlı aldığınızı varsayıyoruz. Dükkânınızı 75.000 TL’ye, dairenizi ise 70.000 TL’ye almıştınız.
Günlerden bir gün vergi inceleme memuru sizi aradı ve daireye gelmenizi istedi. Daireye vardınız, vergi inceleme memuru, matrah farkı olduğunu ve düşük bedelle kira beyanında bulunduğunuzu ifade etti. Sizden nasıl olur, ben vergi kaçırmam, aksine kiralarım bile banka hesabıma yatıyor, ay ay dökümleri var, isterseniz getirebilirim dediniz.
İnceleme dosyasını açtı ve size izah etmeye başladı; 2015 yılı için dükkânınızın ve dairenizin bulunduğu alanda emlak vergi değerleri güncellenmiştir. Güncellemeye göre sizin dükkânınızın değeri 125.000 TL, dairenizin değeri de 110.000 TL olmuştur. “Gelir Vergisi Kanununun 73.maddesine göre; beyan edilecek kira geliri, o gayrimenkulün emlak vergisi değerinin % 5’inden aşağı olamaz.” Bu durumda sizin işyeri için yıllık kira geliriniz 125.000 X % 5 .: 6.250 TL/12 Ay.: 520,00 TL Aylık, daireniz içinse yıllık kira geliriniz 110.000 TL X % 5 .: 5.500 TL/12 Ay .: 460,00 TL Aylık olması gerekmektedir. Sizin beyan ettiğiniz kira gelirlerinize göre matrah farkı oluşmuştur. Matrah farkları, vergi cezaları ile birlikte size tebliğ edilmiştir.
Örneklerimizdeki rakamlar ve değerler emsal teşkil etmektedir. Bunun yanında örnekteki kişinin bu duruma canı sıkıldığı için yatırımdan vazgeçtiğini ve satmaya karar verdiğini varsayarsak bakın sizi daha bekliyor, nelerle karşı karşıya kalacaksınız.
2015 yılı emlak değerlerini bu sayede öğrenmiş oldunuz. Satılığa çıkaracağınız zaman emlak değerinin altında satış yapamayacağınızı, belediye emlak değeri olmadan tapunun satış yapmadığını biliyor musunuz? Emlak değerlerinin üzerinde bir fiyata satış yaparsanız harçlar kanununa muhalefet etmemiş olacaksınız fakat alım/satım farkından dolayı değer artış kazancı elde etmiş sayılacak ve aradaki fark için vergiye tabii olacaksınız. (İktisap tarihinden 5 yıldan önce yapılan satışlar için) Peki ya emlak değerinin altında satış yaparsanız ne olacak? O zaman tablo daha da vahim, neden mi? Tapu buna müsaade etmeyecek, emlak değerini baz alacaktır. Bu durumda tapu harcınız fazla ve yersiz olacağı gibi değer artış kazancınızda yüksek olacaktır.
Peki, bunların çözümü yok mu diye soracak olursanız, bende size evet var biraz meşakkatli fakat imkânsızda değil diye cevaplandıracağım. Kira geliri için yapmanız gereken; mahkemeye başvuracaksınız, kira takdiri ve tespiti yaptıracaksınız, bu durumda emlak değerinin % 5’i oranında kira geliri beyan etmeyerek almadığınız kiranın vergisini de ödemekten kurtulacaksınız. Satış işlemi için Maliye Bakanlığının, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne göndermiş olduğu bir özelge devreye girecektir. Söz konusu özelgeye göre tarafların talebi üzerine, emlak değerinin yanında tapuda ayrıca satış bedelinin gösterilmesi mümkün olacaktır. Bunu talep etmeniz durumunda bu sorunu da çözüme kavuşturmuş olacaksınız.
Sonuç olarak, büyükşehir statüsüne kavuşan ilimizde önümüzdeki yıllarda yapılacak emlak değerlendirmeleri neticesinde vermiş olduğunuz örneklere maruz kalmak kaçınılmaz olacaktır. Maliye Bakanlığımız elektronik ortamda toplanan veriler ile her geçen gün çapraz kontrol yöntemlerini geliştirmekte ve bunları tespit etmektedir. Hatta geçen aylarda (belki sizinde başınıza gelmiştir) almış/satmış olduğunuz bir gayrimenkul için satıcının hesabına geçen miktar (genelde konut kredileri) ile satış değerleri karşılaştırılmış ve tapu harç farkları ve vergi cezaları tespit edilmiştir. Bu sebepten dolayı böyle bir işlem yapacağınız zaman dikkatli olmalı,kendiniz iyi takip etmeli veya işi ehline (Mali Müşavir) danışmakta yarar olacaktır diyor, saygılar sunuyorum. Hoşça kalın.
Murat Sayar/S.M.Mali Müşavir
Asist Denetim Danışmanlık S.M.Mali Müşavirlik Ltd.Şti.
www.asistdenetim.com.tr/muratsayar@asistdenetim.com.tr